U bent ervan op de hoogte: al enige tijd geleden heeft de Hoge Raad een streep gezet door het huidige forfaitaire stelsel van box 3. Als vastgoedbelegger wordt u geacht een rendement te maken van 5,88% (in 2025), waarop het box 3-tarief van 36% (eveneens in 2025) wordt toegepast. Voor sommige particuliere woningverhuurders betekent dit een jaarlijkse verliespost.
De hoogste rechter in Nederland vond dit ook te ver gaan. De politiek diende met een oplossing te komen: de onlangs door de Tweede Kamer aangenomen Wet tegenbewijsregeling. Wat houdt deze wet in de kern in? Als vastgoedbelegger krijgt u de mogelijkheid om het werkelijk behaalde rendement aan te tonen. Als dit lager is dan het forfaitaire rendement, krijgt u in principe te veel betaalde belasting terug. Let op: het gaat om het rendement op uw totale box 3-vermogen. U mag uw vastgoedbezit daar dus niet los van zien. Deze tegenbewijsregeling is in feite een tijdelijke oplossing. Vanaf 2028 wordt de Wet werkelijk rendement box 3 verwacht. Daarover leest u meer in een apart artikel: werkelijk rendement box 3 vanaf 2028
Hoeveel bedraagt uw rendement?
Centraal in de Wet tegenbewijsregeling staat het digitale formulier “Opgaaf werkelijk rendement”. Dit formulier is momenteel weliswaar nog niet beschikbaar, maar staat op het punt te verschijnen. Aan de hand van dit formulier kunt u in voorkomende situaties proberen aan te tonen dat uw werkelijke rendement lager is dan 5,88% (2025). Actie kan lonen — en al helemaal vanaf het jaar 2026, waarin het forfaitaire rendement naar verwachting zal stijgen naar 7,77%. Belachelijk? Dat vindt in elk geval de Branchevereniging Vastgoed Belang. Vastgoed Belang is een rechtszaak gestart tegen de Staat wegens de volgens hen onrechtmatige heffing in box 3.
Wat kunt u nu alvast doen ter voorbereiding op een eventuele actie?
Samengevat: verzamel gegevens die betrekking hebben op uw volledige box 3-vermogen. Denk onder andere aan jaaroverzichten van banksaldi, VvE-saldi, overige beleggingen, cryptovaluta, vorderingen, WOZ-waardes van verhuurde woningen in Nederland, WOZ-waarde van een vakantiewoning in Nederland, de geschatte marktwaarde van woningen in het buitenland en uw eventuele schulden in box 3.
Vast staat dat voor de berekening van uw rendement onderhoudskosten niet mogen worden afgetrokken. Ook staat vast dat een jaarlijkse waardestijging wel moet worden meegenomen. Indien een waardestijging van uw verhuurde woning of vakantiewoning is ontstaan door investeringen (zoals een verbetering of uitbreiding), dan vormen deze investeringen geen onderdeel van het werkelijke rendement.
Tom Domic - Belastingadviseur Berghoef Accountants en Adviseurs
