De Nederlandse woningmarkt blijft krap, wie een huis zoekt wordt vroeg of laat geconfronteerd met een belangrijke keuze: ga je voor een nieuwbouwwoning, of kies je een bestaande woning? Beide opties hebben duidelijke voor- en nadelen, de verschillen in prijs, energieprestatie, locatie en fiscale behandeling spelen daarbij een grote rol.
In dit artikel zetten we alle factoren uitgebreid op een rij; van prijsverschillen tot energielabels, van belastingvoordelen tot aandachtspunten bij het kopen “vanaf de bouwtekening”.
Nieuwbouw: modern, energiezuinig en zorgeloos, maar tegen een hogere prijs
De afgelopen jaren lag de gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen structureel hoger dan die van bestaande woningen. Dat verschil is grotendeels te verklaren door een combinatie van factoren: de fors gestegen bouwkosten, veroorzaakt door duurdere materialen en schaarste aan vakmensen; de strengere duurzaamheidseisen, zoals de BENG-normen, die ontwikkelaars verplichten om aanzienlijk te investeren in energiezuinige technieken en hoogwaardige isolatie; en de moderne voorzieningen die standaard worden ingebouwd, waaronder vloerverwarming, warmtepompen en andere innovatieve systemen die het comfort verhogen maar ook de bouwkosten opdrijven. Hierdoor is nieuwbouw weliswaar toekomstbestendiger, maar vaak ook merkbaar duurder in aanschaf.
Voordelen van nieuwbouw
- Uitstekende energieprestatie (vaak A+++ of energieneutraal)
Je bespaart fors op maandlasten en bent voorbereid op toekomstige regelgeving.
- Weinig onderhoud de eerste jaren
Alles is nieuw, van dak tot installaties.
- Geen overdrachtsbelasting (meestal)
Bij nieuwbouw betaal je btw, maar geen 2% overdrachtsbelasting.
- Zelf samenstellen
Bij nieuwbouw kun je het huis volledig naar eigen wensen vormgeven.
- Garantie via Woningborg of SWK
Bescherming tegen bouwfouten of faillissement aannemer.
Nadelen van nieuwbouw
- Hogere aanschafprijs
Nieuw bouwt zelden goedkoper dan oud.
- Langere wachttijd
Van koop tot oplevering kan 1 tot 2 jaar zitten.
- Onzekerheid bij kopen “van papier”
Je kunt nog niet door het huis lopen, je koopt op basis van tekeningen.
- Vaak kleinere kavels en tuinen
Schaarse ruimte in nieuwbouwprojecten.
- Locatie ligt vast
Nieuwbouw staat vaak aan de rand van steden of in uitbreidingswijken.
Bestaande woningen: locatie, karakter en directe beschikbaarheid
Bestaande woningen zijn bij de aankoop doorgaans goedkoper dan nieuwbouwwoningen, maar dat prijsvoordeel blijkt in de praktijk vaak minder groot dan het op het eerste gezicht lijkt. Veel oudere huizen hebben achterstallig onderhoud of verouderde installaties, waardoor kopers na aanschaf te maken krijgen met renovatiekosten voor bijvoorbeeld dak, kozijnen, leidingwerk of de cv-installatie.
Daarnaast vraagt verduurzaming vaak om een flinke extra investering, zoals het isoleren van gevels en daken, het vervangen van enkel glas of het plaatsen van een warmtepomp. Tel je deze noodzakelijke verbeteringen bij de aanschafprijs op, dan kan de totale kostenpost van een bestaande woning uiteindelijk opvallend dicht in de buurt komen van die van een nieuwbouwwoning.
Voordelen van bestaande bouw
- Direct verhuizen mogelijk. Ideaal voor wie snel een woning nodig heeft.
- Betere locaties. Vaak dichter bij stadscentra, voorzieningen en openbaar vervoer.
- Karakter en charme. Jaren ’30-woningen, monumentale panden, groene woonwijken.
- Lagere koopprijs dan nieuwbouw (gemiddeld).
Nadelen van bestaande bouw
- Lagere energiezuinigheid. Energielabel C t/m G komt nog veel voor.
- Hogere onderhoudskosten. Denk aan dak, fundering, kozijnen, installaties.
- Overdrachtsbelasting van 2%. Tenzij je aan voorwaarden voor startersvrijstelling voldoet.
- Risico’s bij verborgen gebreken. Een bouwkundige keuring blijft essentieel.
Energiezuinigheid: bepaalt het energielabel de prijs?
Energiezuinigheid speelt een steeds grotere rol in de woningwaarde: huizen met energielabel A of B worden doorgaans sneller verkocht, hoger gewaardeerd en soms zelfs gunstiger gefinancierd dankzij duurzaamheidskorting op de hypotheekrente.
Woningen met een laag label (E, F, G) leveren juist in:
Woningen met een laag energielabel, zoals E, F of G, leveren juist in op waarde: kopers houden rekening met hogere energielasten, rekenen de kosten voor verduurzaming mee tijdens de onderhandelingen en daardoor ontstaat een duidelijk prijsverschil ten opzichte van energiezuinigere woningen.
Hoewel locatie nog steeds de nummer 1-factor is voor de waarde, groeit de invloed van energiezuinigheid elk jaar.
Locatie blijft koning, ook in 2025 en 2026
Of een woning in de Randstad staat, in een groeigemeente of in een krimpregio: locatie blijft de sterkste driver van prijs. Een goed gelegen oudere woning kan daardoor makkelijk duurder zijn dan een nieuwbouwwoning verder buiten het centrum.
Nieuwbouw profiteert van nieuwe voorzieningen, moderne infrastructuur en vaak autoluwe, kindvriendelijke wijken, maar uiteindelijk blijft het levendige stadscentrum aantrekkelijker dan een nieuwe wijk aan de rand.
Zijn er belastingvoordelen bij nieuwbouw?
Ja, er zijn drie fiscale voordelen die kopers vaak vergeten:
1. Geen overdrachtsbelasting bij nieuwe woningen
Je betaalt 21% btw, maar geen 2% overdrachtsbelasting. Dit bespaart bij een woning van € 450.000,- al € 9.000,-.
2. Lagere notariskosten
Omdat er geen bestaande eigenaar is, vervalt de overdracht van eigendom zoals bij bestaande bouw.
3. Meer hypotheekruimte voor duurzaamheid
Nieuwbouw voldoet aan moderne eisen, dus banken rekenen vaak scherper of bieden extra leenruimte voor zonnepanelen of warmtepomp-upgrades.
Kopen “van papier”: op deze punten moet je extra alert zijn
Een nieuwbouwwoning kopen die nog gebouwd moet worden is spannend en risicovoller dan een bestaande woning bezichtigen. Let vooral op:
- Inhoud en afmetingen in NEN-normen. Hoe wordt de woonoppervlakte precies berekend?
- Meerwerkprijzen. Keukenupgrades, extra stopcontacten, uitbouwopties
- Opleveringsdatum en vertragingen. Staat er een boeteclausule voor de bouwer?
- Afwerkingsniveau. Oplevering casco, behangklaar of sleutel-klaar?
- Situatieschets vs. Realiteit. Hoeveel van de omgeving is al ontwikkeld? Zijn groenvoorzieningen garantie of indicatie?
- Bouwgarantie en verzekeringen. Zekerheid bij faillissement of gebreken.
- Energieprestatie en installaties. Warmtepomp, ventilatiesysteem, zonnepanelen, wat zit inbegrepen?
Bijkomend voordeel is dat je bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning niet te maken hebt met het fenomeen overbieden, omdat de verkoopprijs vaststaat en de toewijzing meestal via loting of inschrijving verloopt. Hierdoor weet je vooraf precies waar je financieel aan toe bent.
Conclusie: wat is uiteindelijk de beste keuze?
Er is geen universeel goed of fout antwoord, maar duidelijk is dat nieuwbouw weliswaar duurder is, maar toekomstbestendig en energiezuinig; dat bestaande bouw doorgaans goedkoper wordt aangeschaft, maar later hogere onderhouds- en verduurzamingskosten kan vragen; dat het energielabel een steeds grotere rol speelt in de prijsvorming; dat de locatie, ongeacht staat of label, uiteindelijk de belangrijkste waardebepaler blijft; en dat kopen vanaf tekening extra onzekerheden met zich meebrengt, maar ook fiscale voordelen en modern wooncomfort biedt.
Ben je momenteel op zoek naar een nieuwe woning? Laat je dan ondersteunen door een aankoopmakelaar die met je meedenkt en je helpt bij het maken van de juiste keuzes.
