Wet betaalbare huur, wat verandert er vanaf 1 juli 2025?
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wet is bedoeld om de huren in vooral het middenhuursegment betaalbaar te houden. De wet verplicht particuliere verhuurders om zich te houden aan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). De wet geldt voor alle huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024. Voor eerder afgesloten contracten geldt in bepaalde gevallen overgangsrecht.
Met ingang van 1 juli 2025 treden aanvullende wijzigingen in werking. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen en de gevolgen van het overgangsrecht op een rij.
Nieuwe huursegmenten: van tweedeling naar driedeling
Waar tot voor kort werd gewerkt met slechts twee huurcategorieën, sociale huur en geliberaliseerde huur, geldt vanaf de invoering van de Wet betaalbare huur een nieuwe driedeling, gebaseerd op het aantal WWS-punten dat een woning scoort:
- Laagsegment: tot en met 143 WWS-punten
Maximale huurprijs volgens het sociale huurbeleid (onder de liberalisatiegrens). - Middenhuur: van 144 tot en met 186 WWS-punten
Onder de Wet betaalbare huur vallen deze woningen nu ook onder het gereguleerde huurregime. - Geliberaliseerde sector: vanaf 187 WWS-punten
Deze woningen vallen buiten de regulering en mogen vrij worden verhuurd.
Deze staffel betekent dat een groter deel van de particuliere huurmarkt onder toezicht komt te staan, met name in het segment van de middenhuur.
Wat verandert er op 1 juli 2025?
De wet is op 1 juli 2024 al van kracht geworden, maar per 1 juli 2025
worden extra maatregelen en bepalingen van toepassing:
1. Strengere handhaving voor middenhuurwoningen
Gemeenten krijgen vanaf 2025 uitgebreidere bevoegdheden om toezicht te houden op de huurprijzen in het middenhuursegment. Zij kunnen sancties opleggen bij het vragen van te hoge huurprijzen, inclusief boetes en dwangsommen.
2. Verplichte puntentelling bij aanvang huurcontract
Verhuurders zijn verplicht om bij het aangaan van een nieuw huurcontract de huurder inzicht te geven in de WWS-puntentelling. Vanaf 1 juli 2025 wordt hier strenger op gehandhaafd. Dit bevordert transparantie en maakt het eenvoudiger voor huurders om hun rechten te controleren.
3. Meer bescherming voor huurders in het middensegment
Tot 2024 vielen woningen met 144–186 punten buiten de huurprijsbescherming. Nu geldt ook voor deze woningen een maximale huurprijs. Deze bescherming wordt per 1 juli 2025 juridisch en praktisch sterker door verbeterde handhaving.
Overgangsrecht voor bestaande huurcontracten
Voor huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt overgangsrecht. Dit betekent dat deze contracten in principe buiten het bereik van de nieuwe wet vallen. Toch zijn er belangrijke uitzonderingen en nieuwe mogelijkheden voor huurders.
Huurverlaging vanaf 1 juli 2025 bij bestaande contracten in laagsegment
Huurders van woningen met 143 punten of minder (laagsegment), met een huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten, kunnen vanaf 1 juli 2025 alsnog een huurverlaging aanvragen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- De huurwoning heeft een WWS-score van maximaal 143 punten
- De huurprijs ligt boven de maximale huurprijs die bij het aantal punten hoort
- De huurovereenkomst is vóór 1 juli 2024 afgesloten en loopt nog steeds
In dat geval kan de huurder een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie indienen. Dit is een belangrijke nieuwe bescherming voor huurders die nu te veel betalen in het laagsegment, ook al vallen ze formeel onder het overgangsrecht.
Deze regeling geldt niet voor woningen in het middenhuursegment (144–186 punten) bij oudere contracten. Daar blijft de oorspronkelijke huurprijs gelden, tenzij het contract wijzigt.
Wat als het contract wordt gewijzigd?
Bij verlenging, omzetting van tijdelijk naar vast, of een nieuwe huurder na 1 juli 2024, wordt het contract als nieuw beschouwd. In dat geval is de Wet betaalbare huur volledig van toepassing en moet de huurprijs voldoen aan het WWS.
Handhaving bij bestaande contracten
Gemeenten mogen niet zomaar optreden tegen te hoge huren bij oudere contracten. Uitzondering hierop zijn situaties waarin de verhuurder probeert de wet bewust te omzeilen of waar sprake is van misbruik.
Check ook deze factsheet van de Rijksoverheid.
Waarom deze wet?
De huursector is de afgelopen jaren sterk onder druk komen te staan, vooral in het middensegment. Huurders betaalden vaak hoge huren voor woningen die volgens het puntensysteem eigenlijk veel minder zouden mogen kosten. De Wet betaalbare huur herstelt de balans en brengt ook particuliere huurwoningen in het middenhuursegment onder gereguleerde bescherming.
Samenvattend
De grootste verandering is de introductie van de driedeling in de huurmarkt: laagsegment, middenhuur en geliberaliseerd. Gemeenten krijgen meer bevoegdheden om huurprijzen in het middenhuursegment te controleren en te handhaven. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 geldt een overgangsregeling, maar bij verlengingen of nieuwe contracten kan de wet alsnog van toepassing worden.
Zowel huurders als verhuurders doen er verstandig aan zich goed voor te bereiden op de nieuwe verplichtingen en rechten.
