Puntentelling in de woninghuursector: wat je moet weten

De Nederlandse woninghuursector kent een gereguleerd systeem om huurprijzen eerlijk en transparant vast te stellen: het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als de puntentelling. Dit systeem kent punten toe aan woningen op basis van hun kwaliteit en voorzieningen.

Op basis van het totaal aantal punten wordt bepaald in welk segment de woning valt: sociale huur, middenhuur of vrije sector. Voor sociale huur en het gereguleerde middensegment is het WWS bepalend voor de maximaal toegestane huurprijs. De puntentelling is daarmee een belangrijk middel om huurders te beschermen tegen onredelijk hoge huren, zeker in een krappe woningmarkt. Ook voor verhuurders biedt het systeem duidelijkheid en houvast over wat wettelijk is toegestaan.

Hoe werkt de puntentelling?
De puntentelling kent punten toe aan een woning op basis van objectieve kenmerken, zoals:

• Oppervlakte van de woning (woonruimte, keuken, badkamer, etc.)
• Voorzieningen (zoals een aparte douche, modern sanitair, cv-installatie)
• Energielabel
• WOZ-waarde van de woning
• Ligging van de woning

Aan de hand van het totaal aantal punten wordt de maximaal toegestane huurprijs vastgesteld. Ligt deze huurprijs onder een bepaald bedrag (de zogeheten liberalisatiegrens), dan valt de woning onder de sociale huur. Boven die grens spreken we van het middensegment of vrije sector.

In 2025 gelden de volgende richtlijnen:
- Sociale huur: Woningen met minder dan 144 punten vallen in het sociale segment. De maximale huurprijs blijft hierbij onder de liberalisatiegrens van € 879,66 (per 1 januari 2025). Voor deze woningen geldt een strikte huurprijsregulering.
- Middenhuur (gereguleerd middensegment): Woningen met 144 tot en met 186 punten met een huurprijs variërend van € 900,07 tot € 1184,82 per maand, vallen in het gereguleerde middensegment. Ook hier geldt een maximale huurprijs op basis van de puntentelling. De huur ligt boven de liberalisatiegrens, maar is nog wel gereguleerd. Dit segment is bedoeld voor mensen met een middeninkomen die te veel verdienen voor sociale huur, maar geen dure vrije sectorwoning kunnen betalen.
- Vrije sector (geliberaliseerde huur): Woningen met meer dan 186 punten vallen in de vrije sector. In dit segment is de verhuurder in principe vrij om de huurprijs vast te stellen, mits er geen sprake is van oneerlijke praktijken of andere beperkingen zoals lokale regels.

Wie stelt de puntentelling op?
Een puntentelling (volgens het woningwaarderingsstelsel, WWS) kan in principe door iedereen worden opgesteld:
- De verhuurder zelf (eigenaar van de woning)
- De makelaar of verhuurbeheerder, als die namens de eigenaar handelt
- Een professionele partij, zoals een taxateur of gespecialiseerd adviesbureau

Er is geen wettelijke verplichting dat de puntentelling door een gecertificeerde of beëdigde deskundige wordt opgesteld. Wél is het belangrijk dat de puntentelling objectief, volledig en juist is ingevuld, zeker als het gaat om de verhuur van sociale huur- of middenhuurwoningen.

Hoewel er geen verplichting bestaat dat een onafhankelijk persoon de puntentelling opstelt, moet de informatie wel kloppen. Bij geschillen toetst de Huurcommissie de puntentelling objectief.

Verplichting tot het overhandigen van de puntentelling
Sinds 1 januari 2024 is het verplicht om bij aanvang van een huurovereenkomst van een gereguleerde huurwoning (sociale huur) een puntentelling te overhandigen aan de huurder. Dit is vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap en aanvullende regelgeving vanuit het Besluit huurprijzen woonruimte.

Wat als je geen puntentelling overhandigt?
Als een verhuurder of bemiddelaar geen puntentelling overhandigt:
- Kan de huurder naar de Huurcommissie stappen
- Kan de gemeente handhavend optreden
- Risico op boetes tot € 22.500 per woning, afhankelijk van gemeente en situatie
- De huurder kan mogelijk een lagere huur afdwingen via de Huurcommissie

Wat zijn de gevolgen van een foute puntentelling?
Een foutieve of misleidende puntentelling kan verstrekkende gevolgen hebben voor de verhuurder of betrokken makelaar. Zo kan de Huurcommissie de huurprijs naar beneden bijstellen wanneer blijkt dat de woning minder punten waard is dan opgegeven. Dit kan leiden tot een verplichte terugbetaling van te veel ontvangen huur aan de huurder. Daarnaast kunnen gemeenten bestuurlijke boetes opleggen wegens het overtreden van de regelgeving rondom huurprijsbescherming.

Conclusie
De puntentelling is een cruciaal onderdeel van het Nederlandse huurrecht. Voor verhuurders is het van belang om een correcte puntentelling op te stellen en deze tijdig aan de huurder te verstrekken. Het niet naleven van deze regels kan flinke financiële en juridische gevolgen hebben.